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Bright Line Test (3)

지난번에 이어서 이번호에서도 Bright-line test에 대해서 이야기 하고자 한다. 특히 이번호에서 다루는 주제는 다음번 호에까지 연결되고 있음을 알려 드린다. 특별히 이번에 다루고자 하는 주제는 “택지분할/택지개발/매매/나머지 일부 보유/ family trust” 라는 상황을 전제하고 있다.

예를 들어보자.

Keith는 2016년에 1번지 Sky Road, Auckland에 빈 공유지를 구매하였다. 그 땅을 택지 분할 함으로서 개발하고자 하는 계획이 있었다. 그는 해당 시를 방문하여 문의한 결과 그땅은 20개의 택지로 분할이 가능하다는 안내를 받았다. 거의 같은 시간에 시당국이 주도하여 해당 택지의 zoning 을  Living area로 변경하였다. 현금 유통이 허락하는 한, 그는 각 땅을 분할한뒤, 각각의 땅위에 집을 지어 매매하고자, 단계별로, 계획중이다. 이중 일부는 매매할 것이고 시장에서 매매하지 않은 일부는, 건물이 있을 수도 있고 그렇지 않을 수도 있을 것이고, 그대로 보유하고자 하는 생각이 잠정적으로 있었다.

마지막까지 매매되지 않은 그런 택지에 대해서 Keith는 향후 회사를 설립하여 그 땅들을 보유할 계획이다.

2016년 말경, David이 Keith에게 향후 분할될 택지중 하나를 (택지 #1) off the plan으로 구매하겠다고 한다.

첫번째 쟁점은, 과연 그 작은 택지 1번은 Bright-line test에서 규정하는 거주용 택지인가? 두가지 이유로 이에 대한 답은 거주용으로 보여질 가능성이 높다. 첫째, 애초에 20개로 택지 분할되기 이전에 그 땅은 residential land이었다. 고로 택지가 분할되고 난 이후에 나오게 되는 20개의 택지 엮시 거주용 임에 틀림없다. 두번째, 현재는 그 땅이 빈땅이지만, 오클랜드 시당국의 city plan에 의하면 이 땅에 거주용 집을 지을 수 있는 그런 땅이기 때문에 이는 거주용으로 보는 것이 마땅하다. 고로, David이 Keith로부터 구매하는 그 매매는 Bright-line의 규제를 받게 된다.

두번째 질문인즉, 이 매매과정이 Bright-line test의 규제를 받는다면, 과연 IRD는 어떤 식으로 소득을 계산할까? Keith는 땅 하나를 구매했고, 지금은 그것을 20개로 분할한다는 전제하에 그중 하나를 매매하고 있는데 과연 애초 매매가격의 1/20이 Keith가 애초에 지불한 매매가격이라고 볼 수 있는가 하는 점이다. 안타깝게도, 이는 간단한 문제가 아니다. Keith 입장에서는 우선 “과연 택지 하나를 매매하는 것이 CB6A 혹은 CB6에 따라서 taxable income인지 아닌지를 판단해야 할것인데, 이것이 taxable income이라고 판단된다면 그 후로는 계산 문제일 것이기 때문이다.

또 다른 질문인즉, David이 구매후 그 명의를 family trust로 명의 이전하는 것과 관련하여, 이것이 bright-line test에 규제를 받는가 하는 점이다. 엄격히 말해서, David이  본인의 family trust에 넘기는 이른바 “내부적인 작업”이지만 이것 엮시 세법에서 규정하는 매매 (disposal)에 해당한다. 그렇다면 그 다음 질문은, 과연 그 family trust는 David와 “특수관계” (associated)에 있다고 판단하는 것이 옳은지 하는 것이 쟁점이다. 만약 David과 그 family trust는 특수관계에 있다고 판단되지 않으면, 그 family trust에게로 넘긴 그 매매는 곧바로 세법을 적용하게 되고, 매매에 따라서 남긴 이익 여부에 따라서, 매매금액이 시장가에 따라 넘긴 것인지 아닌지에 따라 , 세금 납부의무를 즉시 판단하게 될 것이다. 무슨 의미? 매매가걱이 시장가에 따라서 넘어 갔다고 판단되면 이익이 남았는지 아닌지를 서류에 나타나는 대로 계산하면 된다. 만약 아니라면? 서류에 나타나는 금액은 무시되고 이 만큼은 tax avoidance로 분류될 가능성이 있다.

이와는 반대로, 만약 David에게서 그 family trust에게로 넘어가는 그 과정이 세법의 YA 조항에서 규정하고 있는 “특수관계”에 잇는 인물들간의 거래라고 판단되면, 거래 금액이 시장가에 따른 매매라고 전제할 때, CB15를 적용하게 될 것이다. CB15는 associated transaction을 구정하는 조항으로서 이에 의하면, family trust가 후에 제3자에게 그 부동산을 매매할때까지 최종적인 납세의무여부의 판단을 지연시키는 조항이다. 고로, family trust로 매매한 이후 family trust가 그 집에서 거주한다고 하면 (CB16을 충족시킨다는 전제하에) family trusts는 잠정적으로 main home exemption 규정에 따라 면세혜택을 주장 할 수 있는 여지가 남아 있다.

Family trust가 그 집에서 거주한다는 말은 무슨 의미인가? 바로 다음번 호에ㅓ 이 문제를 보다 깊이 안내하고자 한다.

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